みなさんこんにちは。
お買い物出来てますでしょうか。
成田市民です。
個人的なお話となりますが
私は成田駅がある花崎町で暮らしておりますが
夜になるとアルコールなどで覚醒した方々の笑い声や叫び声に怒号が聞こえ
パトカーのサイレンが定期的にBGMとして挿入されます。
バリエーションが豊かで飽きが来ません。
ところが線路を1本渡ると、空気ががらっと変わります。
西口には居酒屋も夜のお店もほとんど並ばず
夜はしんと静かです。
同じ駅なのに、表と裏でまるで別の街です。
そしてもう一つ
JR成田西口にはないものがあります。
スーパーマーケットです。
そんなわけで本日は
「なぜ囲護台（JR成田駅西口）にはスーパーがないのか」
についての記事となります。
ご存じの方も多いかと思いますがJR成田駅西口側に
マンション兼スーパーを入れる計画もありました。
それがなぜ止まってしまったのかも含めて解説して参ります。
この記事では
・朝6時の西口とこの場所から一番近いスーパー
・コンビニすら建てられない住宅街
・歩くお客さんだけでスーパーは成り立つのか
・3階にスーパーを入れる計画と、止まった理由
・50年前の囲護台と西口の誕生
以上について解説致します。
朝6時の西口｜一番近いスーパーまで徒歩17分しかも富里市
10月29日の早朝。
人が少ない時間帯を狙って撮影に来ます。
この人たちはどこに行くのかを見ていたところ
JR西口を通って京成成田駅の方へ
歩いていく人が多いことに気づきます。
空港や都内方面へ働きに向かう方たちでしょうか。
朝早くから本当にお疲れ様です。呑気に西口を特集しておりすみません。
※明け方の成田駅東口側についてはこちらの記事でも。
駅前を見渡すと早朝に開いているお店は
コンビニがセブンイレブンとファミリーマートくらいでしょうか。
オリジン弁当も6時か営業しているようで
マロンドというパン屋さんは朝7時からのようです。
みんな商売熱心ですね。
駅の付近には生鮮食品をひと通りそろえて
駐車場もある「スーパー」が見当たりません。
SAINO MARTというところは調べてみると成田に多いインターナショナル系の食材を扱う場所となり
皆さんが思うザ・スーパーマーケットっという感じではなさそうです。
Googleマップで調べてみると
一番近いのはヤオコー成田駅前店。
西口から徒歩17分、約1.1kmです。
いや遠いわ。。。
成田駅は小さな山の上にある形なのでなおさら大変です。
しかもこのお店、住所は富里市日吉台。
「成田駅前店」なのに富里市。
成田あるあるですね。
国道51号を越えた先にあり
車で行くことが前提のお店です。
牛乳とお米と2Lの水を提げて往復34分。
なかなかの修行なのではないでしょうか。
ご年配の方にもきついですし、
コスパタイパを重視するヤング層からすると気が引ける距離ですね。
市が2019年に行ったアンケートでも
西口の市有地の使い道の1位は
「スーパーなどの食料品店」で55.6%でした。
自由記述には
「スーパーマーケットがなく、車を持たない人にとっては大変住みにくい」
という声も。分かります。
私も車を所有しておらず買い物が大変です。
みんな同じことを思っていたわけです。
私もお客様へ物件を紹介するとき囲護台はスーパーが無いので
その点ご留意頂くよう必ずお伝えしております。
空港関連の会社の寮も多いためそこに住んでいる子達に
お料理とかどうしているのか聞いたところネットスーパー等を活用しているとの事。
確かにその手がありますね。
では、なぜ囲護台にスーパーが生まれないのか。
最初の答えは街づくりの計画にありました。
囲護台の方にはたまに用事で来ていましたが、スーパーがないことを本気で考えたことはありませんでした。当たり前すぎて疑問にならない。こういう場所ほど、掘ると面白いものが出てきます。
線路1本で街の性格が変わる｜店舗が建てられない住宅街
成田市の都市計画の地図で西口のまわりを見てみます。
一目瞭然です。
線路の東側の花崎町は真っ赤。
西側の囲護台は、ほぼ一面の緑。
大通りの両側だけが、細いオレンジの帯です。
この色分けを「用途地域」と言います。
簡単に言うと、場所ごとに
「どんな建物を、どの大きさまで建ててよいか」
を決めたルールです。
| 場所 | 用途地域 | 容積率／建ぺい率 | 特徴（建てられるもの・建てられないもの） |
|---|---|---|---|
| 線路の東側 （花崎町など） |
商業地域 （レッド） |
400〜500% ／80% |
【特徴】商業・ビジネスの利便性を最優先にしたにぎやかなエリア 〇 建てられる：店舗、飲食店、オフィスビル、ホテル、映画館、高層マンションなどほぼ全て × 建てられない：危険物や環境悪化の恐れがある大きな工場など |
| 西口大通りの両側 | 第二種住居地域 （オレンジ） |
200% ／60% |
【特徴】住居を中心にしつつ、大通り沿いのお店やオフィスも共存するエリア 〇 建てられる：住宅、マンション、スーパー、飲食店、オフィス、ホテル、カラオケ店など（店舗・事務所は10,000㎡以下） × 建てられない：超大型商業施設（10,000㎡超）、映画館・劇場、工場など |
| 囲護台の住宅街 | 第一種低層住居専用地域 （グリーン） |
150% ／60% |
【特徴】高さ制限（10mまたは12m以下）があり、静かな住環境が最も守られたエリア 〇 建てられる：一戸建て、低層アパート・マンション、小中学校、診療所、自宅兼用の小さなお店など × 建てられない：コンビニ、スーパー、飲食店、オフィスビル、一般的な店舗すべて、背の高いマンションなど |
※容積率は「敷地の何倍まで床をつくれるか」、建ぺい率は「敷地の何割まで建物で覆えるか」という決まりです。
花崎町が夜まで賑やかで、
JR成田西口が静かなのは
このルールに則り建物が生まれているからなんですね。
だからJR成田駅西口はニュータウンまでのメインストリートにはU-cityホテルなどの高層の建物があり
裏は低層の住宅になっているのです。
大通り沿いならスーパーを建てられる。でも…
では大通り沿いに1,000㎡の土地があったら。
ここはお店が1万㎡まで建てられるので
法律の上ではスーパーもOKです。
ところが1階の上限600㎡を売場にすると
残りは通路や荷物の搬入で消えます。
駐車場を置く場所がほぼ残りません。
成田を含む郊外のスーパーは
広い平屋の売場と、広い駐車場がセット。
イオンモール成田やヤオコー
ジョイフル本田にカスミやタイヨー
思い返すと成田エリアのスーパーには広い駐車場がほぼ必須のものになっているのではないでしょうか。
1,000㎡を超えるお店は大規模小売店舗立地法という法律により
来る車の台数に見合う駐車場も求められます。
ちなみにヤオコー成田駅前店の店舗面積は3,033㎡。
正直西口大通り沿いの1,000㎡では到底足りません。
更に大通り沿いには
すでにホテルやビル、マンションが建っています。
この限られたエリアでまとまった土地を手に入れること自体、
不動産屋の個人的な意見としては現実には簡単ではないかと思います。
「店を集めたい場所」なのに「店を建ててはいけない場所」
ここで一つねじれたお話を。
成田市には「立地適正化計画」があります。
人口が減っても街が回るように
住まいとお店や病院を、駅の近くに集めていく計画です。
囲護台はこの中で
「居住誘導区域」（住み続けてほしい区域）であり
「都市機能誘導区域」（お店や病院を集めたい区域）
にも入っています。
市の計画では、人を住ませて店も集めたい場所。
ところがルールの上では、店を建ててはいけない場所。
アクセルとブレーキを同時に踏んでいる状態です。
とはいえ、市の怠慢ではありません。
誘導区域はあくまで方針で
何を建ててよいかを決めるのは用途地域です。
そして第一種低層のルールは、静かな住環境を守るためのもの。
夜の西口が静かなのは、このブレーキのおかげでもあります。
ちなみに次の計画は
令和8〜9年度にかけてつくられている最中です。
用途地域は物件の資料を見るたびに必ず確認する項目ですが、駅の目の前がここまで緑一色なのは、個人的にはなかなか珍しいと感じます。静かさとひきかえに、買い物の便利さを手放した街とも言えそうです。
歩いて来るお客さんだけで、スーパーは成り立つのか
ルールのお話は一度おいておいて
もし運よく大通り沿いに大きな土地が生まれそこにスーパーがめでたく開店したとしたらどうなるのか。
ここからはざっくりした私の試算でしかありませんのでこういう考えもあるんだなぁ程度にお願いします。
| 項目 | 数字 | 根拠 |
|---|---|---|
| 西口から歩ける範囲の世帯 | 約2,800世帯（約4,200人） | 囲護台1〜3丁目・字囲護台・馬橋・新町（成田市 字別人口表、令和8年9月末） |
| 1世帯の1年の食料品代 | 約60万円（仮定） | 一人暮らしが多いと考え低めに設定 |
| 地域全体の食料品代 | 約17億円/年 | 2,800世帯×60万円 |
| 西口のスーパーに来る割合 | 3割（仮定） | 郊外の店、コンビニ、ネットスーパーの分を引く |
| 売上の見込み | 約5億円/年 | 17億円×3割 |
| 一般的な食品スーパー1店の売上 | 年10億円前後 | 売場1,500㎡ほどの店の目安 |
歩いて来るお客さんだけでは
一般的なスーパーの半分くらいの売り上げになってしまうのではないでしょうか。
成田付近の職場であれば車移動の方も多いかと思い、
ついでにスーパーという感じでも駐車場が無いとちょっと億劫になるかもしれません。
乗り換えのお客さんを足せばどうか？
市のアンケートでは
西口に来る目的のうち「買い物」はわずか8.6%。
西口はほとんどの人にとって「通り過ぎる場所」なんですね。
多くの人が駅間を行き交いますが乗り換えや最終的な目的地は
囲護台ではない方が大多数を占めているのではないでしょうか。
そもそも囲護台自体住むところが少なく普通の賃貸物件でも募集が少ないです。
物理的に徒歩で駅に通えるエリアが成田は限られており、
通勤の際の駅徒歩圏内で考えるとこのエリアに住む方が多いですね。
スーパーという商売の厳しさは
車で気軽に来れる場所ではないかもしれません。成田はとっても車社会なのでないと大変ですよね、私も自分の車というものを持っていないので気持ちが分かります。遊びに来てくれる友人たちも車で来ることが多いのでいつもパーキング代掛かってすみません。ありがとう。
駅前で唯一の大きな土地、3階にスーパーを入れる計画
JR西口にはスーパーが建てられそうなまとまった土地はないのか。
実際、地図上では存在します。
駅の目の前
線路沿いに駐輪場が並ぶ細長い土地。
ここが成田市の土地（市有地）です。
広さは6,205.67㎡（馬橋8番地1ほか16筆）。
大規模な建物が建てられるポテンシャルの土地。
ところが形は、幅約20m・長さ約300mの帯とかなり細長い土地となり
平置きの駐車場はつくれません。
そうなると結局車問題は解決せず、買い物客は限定されるのではないでしょうか。
また一部区画ではすでに自転車も現在溢れかえっている状況のように思えます。
※この駐輪場は以前の別の記事でもご紹介しました。
1986年、西口広場と同時にできた建物です。
2020年スーパーとマンションを一緒に建てる計画があった
成田市はこの土地を活かそうと
2020年に事業者を募集しました。
値段で選ぶ入札ではなく
提案の中身で選ぶ「公募型プロポーザル」です。
3者が参加を表明し、2者が提案。
2020年10月にスターツグループが選ばれ
2022年9月9日に市と基本協定を結んでいます。
市が公表している計画がこちら。
1階はカフェなどのお店。
3階にスーパーマーケット。
4〜7階は賃貸マンション。
今回の最大のポイントはスーパーが3階にあること。
計画にみんなが欲しがっていたスーパーが入っています。
駅の自由通路と同じ高さに売場を置いて
電車とバス利用者のお客さんの導線上にうまいこと出来上がります。
みんなの要望も反映されていたのではないでしょうか。
私はスーパーが西口出てすぐに出来てくれたらとってもありがたいです。実際買い物に困ってます。
なぜマンションを上に積むのか
市は土地を売らずに貸します。
期限付きで貸す「定期借地」で、報道では30〜50年。
期限が来たら更地で返してもらうので
市は土地を手放さずに済みます。
民間企業は建物だけにお金を出し
スーパーと賃貸マンションの複合施設を建築して
そして時間を掛けて収益運用し利益を生み出す。
この計画がうまくいけば
駅前にスーパーはあるし駅近で住むところも増えたしよかったね
ありがとう成田市という感じですよね。
余談ですが西口を歩くと
ピタットハウスの看板も目に入ります。
スターツグループの会社ですね。
西口では同じグループの名前をよく目にしますね。
このエリアでの力強い競争力を感じます。
駐車場が取れないならスーパー駅と併設でを3階に上げてしまう。土地の形から逆算した個人的には良い設計だと思います。けっこう楽しみにしてるんですけどね。みんなで仲良く買い物したいですね。
計画は止まった
少し話が逸れましたが、計画のお話に戻ります。
2025年秋の時点では
令和11年度（2029年度）に開業の予定でした。
ところが2026年3月。
成田市は令和8年度の予算で
駐輪場の実施設計の予算を見送ります。
理由の一つが、建設費の高騰です。
市議会での市の答弁によると
建設資材の物価指数は、令和2年を100として
令和8年2月で約139。
この5年ほどで約4割上がっています。
社会のバランスが崩れかけるような値上がりです。
議会では「駐輪場の部分だけで23億円になる見込み」
との指摘もありました。高いですよね、23億円です。
そして2026年6月の市議会。
市長は、当初の予定と現状に違いが生じ
新たに解決すべき課題が見つかったため
事業の方向性を再検討すべきと判断した、と答弁しています。
市が挙げた課題はこちらです。
・工事中のロータリー内のバス停の移設
・隣のJRの敷地との境にある崖の扱い
・資材や人件費の高騰で、事業費が増えたこと
そして今後については、こう答弁しています。
事業規模の見直し等を含め改めて西口事業全体の再検討を行う
※成田市議会 令和8年6月定例会（6月9日）の答弁より
一応まだ中止とは言っていないこと。
一旦止まって、考え直している最中です。
一回建物を建てると結構な長い期間残りますからね。
今年度は、駅前ロータリーの実施設計だけを先に進めています。
結局スーパーが入るのか、入るならいつか。
いまのところ見通しは立っていません。
まさかここまで費用が上がるとは思いませんでしたからね。ただ何もかもお金は必要なので費用が合わなければ建物は建ちません。市とスターツの協議の中身は公表されていないのでなにか続報があれば書いていきたいと思います。寂しいですね、スーパー欲しかったなぁ
なぜ囲護台にスーパーがないのか｜5つの理由まとめ
| 理由 | 中身 |
|---|---|
| 法律 | 住宅街は第一種低層住居専用地域。お店は「家の一部」で50㎡まで |
| 土地の形 | 店を建てられるのは大通り沿いの細い帯と、幅約20mの市有地だけ。駐車場が取れない |
| 需要 | 歩いて来るお客さんだけでは、一般的なスーパーの半分ほど（私の試算） |
| 建設費 | 資材の物価は約4割上昇。唯一の計画は再検討中 |
| 暮らし方 | 買い物は車で郊外の大きな店へ。西口は通り過ぎる場所 |
さらに、囲護台の地価は上がり続けています。
2026年の公示地価で、囲護台2丁目6番4は
1㎡あたり16万2千円、前の年から8.0%の上昇。
地価の集計サイトで囲護台の住宅地の平均を見ると
2021年の坪35.6万円が、2026年は坪48.2万円。
5年で約35%です。
大幅な土地の値上がりですね。
土地が高くなるほど、構造上薄利のスーパーは建てにくくなります。
市も問題として受け止め、民間企業と組んでちゃんと動いていたのではないでしょうか。
誰も悪いわけではないのですが寂しいですね。
誰かを悪者にするのは簡単ですが、構造を見ていったときに確かにこれは金額合わないよねってなっちゃいますよね。強行して作るから税金上げていいですかと聞かれたらNOの方が多いのではないでしょうか。
50年前の囲護台
区画整理の前の姿
国土地理院の空中写真で駅の西側を見比べます。
赤丸がいまの西口のあたりです。
1975年。
曲がりくねった細い道沿いに家が並び
斜面には林が残っています。
西口はまだありません。
成田市はこの事業の目的を
地形が複雑で道路も公園もなかった土地に
道路と公園を通し、宅地を生み出すことだと説明しています。
囲護台の住宅街は「旧宅地造成工事規制区域」でもあります。
がけ崩れの心配がある造成地として指定されていた区域。
斜面や谷を造成した場所だったことがうかがえます。
空港の時代と区画整理
年表にするとこうなります。
| 年 | 出来事 |
|---|---|
| 1966年 | 新東京国際空港の建設地が三里塚に決まる |
| 1974年度 | 成田駅西口土地区画整理事業が始まる（施行者は成田市、23.5ha、空港関連事業） |
| 1977〜1979年 | 国鉄成田駅の駅舎を建て替え、今の橋上駅舎に |
| 1978年 | 新東京国際空港が開港 |
| 1979年 | 自由通路ができ、初めて西口から出入りできるように |
| 1984年 | 国鉄が駅の西側の用地を分ける |
| 1986年4月 | 西口広場と市営駐輪場が完成 |
| 1987年4月 | 国鉄の分割民営化 |
| 1990年2月 | 換地処分（区画整理後の土地が確定） |
この区画整理は「空港関連事業」でした。
空港で働く人たちの住まいを受け止める住宅地として
計画されたのだと、私は捉えております。
実際、空港勤務で都会から引っ越してくる方に
このエリアがすすめられることは多いですし私も勧めるエリアの一つです。
朝6時台に京成の方へ歩いていく人たちを見ると
50年前の計画どおりにいまも休まず働き続けている街に見えます。
※成田の引っ越し事情はこちらの記事でも。
1985年。
古い家が取り払われ、更地に新しい道が引かれ始めています。
駅からは西口の通路だけが、ぽつんと延びています。
そしてめでたく1986年に今の西口の姿になります。
1989年。
碁盤の目の区画に新しい家が建ち始め
駅前には広場とロータリーができています。
囲護台は最初から「住むための街」として生まれました。
住宅街が第一種低層なのも、この流れの延長と考えられます。
閑静な住環境を守りたかったのではないでしょうか。
西口の誕生と、駅前の小さな建物
西口は、もともと存在しなかった入口です。
空港へのバスが発着する駅前広場をつくるため
1977年に駅舎の建て替えが始まり
1979年に今の橋上駅舎と自由通路が完成。
このとき初めて西側から駅に入れるようになりました。
今とは違い簡易的な出入り口でした。
この時代の写真がほぼなくお持ちの方は提供いただければぜひ掲載させて頂ければと思ます。
※成田駅の歴史はこちらの記事でもまとめております。
そして1986年4月、今の西口広場が完成します。
角ばったタクシーにバス。
80年代ですね、その時代を生きていないはずなのにこの空気感が好きですね。
余談１：マツキヨが入っている建物は誰の物か
階段を降りると正面に2階建ての建物があります。
マツモトキヨシとはなの舞が入る建物です。
登記を取ってみると、この土地（馬橋8番3、約200㎡）は
JR東日本の持ち物でした。
もとは国鉄の土地で、1984年に分けられ
1987年の民営化でJR東日本に引き継がれています。
同じ国鉄の土地の一部は市の土地（駐輪場と広場）になり
一部はJRの土地として残りました。
約200㎡の土地に入るのはドラッグストアと居酒屋。
狭い駅前で成り立つ商売の形がそのまま表れています。
スーパーは厳しいですね。
登記でなぜか建物の情報が無かったので
市役所に確認すると
京葉企画開発株式会社※が1996年に建築したテナント物件のようです。
※JRの完全子会社、現在はJRに吸収されて存在しません。
当時からマツキヨだったんですかね、知っている方はぜひ教えてください。
そういえばマツキヨの建物の大家さん誰なんだろうと気になると止まりませんね、私は自分の興味のある事を徹底的に極めます。JRが持ってるそうです。
余談２：なぜ住宅しか建ててはいけない場所にセブンがあるか
これは勘のいい方であればご指摘を頂きそうでしたので先にお答えします。
確かにこの場所は第一種低層住居専用地域となりコンビニの建築許可は基本降りません。
先ほども出てきましたがこのセブンイレブン南囲護台店は緑色部分に存在します。
なぜ建築できたのか。
こちらも市役所に確認を取ると
千葉県から建築基準法 第48条1項の許可が下りております。
これはなにかというと
本当は建てちゃいけない用途の建物だけど
「それぞれの用途地域の特性を害さない場合」「公益上やむを得ないと認める場合」の2をクリアしたら建てていいよ！という内容です。
市役所の方に
私がこの緑色のエリアでコンビニやりたいって言ったら通りますかね？と聞いたところ
かなり難しいと思いますと言われてしまいました。
あまり細かいことを書くと難しいのでさすがセブンイレブンという感じです。
まとめ｜街を動かすのはお金
そんな夢の無いこと言わないでよって感じですよね。
でも大きなことをするのには大金がいるんですよね。
街というのは、個人の力では動かせないほど
大きく複雑です。
特に公共の事業ですからね。
仮に先ほども少し触れましたが
この計画を強行する代わりに市民税上げますと言われたら皆さんはどのように反応しますでしょうか。
それぞれ思うことがあるかもしれませんが個人的には街がよりよくなること自体には大賛成ですのでこれからも市民税をちゃんと収めたいと思ます。
本日もありがとうございました。
西口や駅前の歴史については、こちらの記事もぜひご一読ください。
参考資料
| 種別 | 資料 |
|---|---|
| 行政資料 | 成田市「JR成田駅西口市有地活用推進事業」「施設整備の概要について」「成田駅西口土地区画整理事業」、西口市有地の活用に関するアンケート（2019年）、字別人口表（令和8年9月末）、成田市 都市計画情報 |
| 議会 | 成田市議会 会議録（令和8年3月 予算特別委員会、令和8年6月定例会） |
| 法令 | 建築基準法 別表第二・同法施行令第130条の3、大規模小売店舗立地法 |
| 登記 | 不動産登記事項証明書（馬橋8番1・8番3の土地）、公図 |
| 報道 | 日本建設新聞（2020年12月11日、2022年11月24日） |
| 空中写真 | 国土地理院撮影の空中写真（1975年・1985年・1989年撮影） |
| 地価 | 国土交通省 地価公示（2026年）、地価の集計サイト（totinokati.com） |
| その他 | 千葉県 大規模小売店舗名簿、成田市制施行70周年記念誌、成田の写真集 |
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